虎门位于东莞滨海湾片区，地处深圳前海与广州南沙两大自贸区辐射地带，经济实力强，发展潜力巨大。据国土公开资料显示，6月23日竞拍编号2018WG028虎门镇龙眼社区地块，这是今年虎门首宗商住地挂牌。

【地块信息】

2020WR021号建设用地位于虎门龙眼社区。地块为二类居住用地(R2)，占地面积60511.91㎡，容积率2.5，总建筑面积151279.8㎡。

绿地率：35%

建筑限高：80米

竞拍方式：竞价+竞配建（安居房面积比例）+终次报价

终次报价有效区间：272304万～273304万

【地块要求】

1.该地块的商业面积不大于总建面的5%（约7564㎡）。

2.竞得者需无偿配建住宅总建面的10%（≥14372㎡）为安居房，并配建≥173个停车位（独立产权证），建成后移交给虎门镇政府指定接收单位。

3.地块内要求无偿配建一所独立占地建面≥5040㎡的21班幼儿园（不少于630个学位）给虎门镇政府执行并监管。

4.要求龙眼七路一侧设置首层商业时，商业部分退街头绿地距离不小于5米。

【竞拍方式】

此次采用的是“竞价+竞配建+终次报价”的拍卖方式：

1.起拍价208766万，当报价到最高限价272304万后，仍有两家或以上企业要求竞拍，此时转竞配建安居房面积比例（在固定10%的基础上增加，即11%起），不超过20%，增加幅度为1%，同时增加相对应的停车位；

2.当竞配建到达最大比例20%时，仍有两家或以上企业要求竞拍，此时交易系统暂停，开启“终次报价”；

3.终次报价区间为272304万～273304万，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得者，其所报的终次价格为成交价，并无偿配建20%为安居房。

【地价测算】

地块要求中含固定无偿配建安居房和幼儿园，剔除后，起始楼面价15831元/㎡，最高限价约为20650元/㎡。

【地块及周边概况】

地块位于虎门镇龙眼学校北侧，内部平整，无附着物，南侧为龙眼村，北侧为工厂及赤岗村，东临龙眼游泳中心及中国电子产业园，西侧为龙眼新村。

地块交通便捷，临近虎门大道，可快速通达虎门镇中心区及东莞各镇区，且2公里内可连接京港澳高速，北达广州南通深圳。

地块的缺点也较为明显，周边多为旧民宅、工厂等，在一定程度上降低了对城市化面貌和居住属性；大型成熟的商业及生活配套需向西2公里方能享受到。

地块处于赤岗龙眼片区，该片区以工业、居住及部分商业服务为主导功能的综合性片区。

从规划上来看，地块南部和北部仍规划为大面积的三类居住用地（旧居民房），所以该地块算是赤岗龙眼片区最大最集中的高端居住区，后期项目自身5%的商业招商显得尤其重要。

5月9日，地块东北面的黄村社区城市更新前期服务商被东莞市兴信置业有限公司拿下。据资料显示，兴信置业的股东之一为深圳鹏瑞，不排除后面由鹏瑞操刀，更新项目改造面积约22.46公顷，规划打造为高端城市综合体；该更新项目是鹏瑞在莞的第二项目，第一宗为2019年鹏瑞通过招拍挂拿下的南城地块（备案名：鹏瑞天玥广场）。

虎门镇城市规划丰富且完善，楼市市场成熟，热度较高，万科、龙光、招商等品牌开发商扎堆，市场竞争较大；目前虎门主流在售项目约5个，参考均价在2.6-3.2万/㎡左右。

【虎门镇概况】

虎门镇位于东莞滨海湾片区，经济实力强，规划红利丰富。其总体功能结构分为三轴二核一带，其中三轴分别为穗莞深城市发展轴、山-海-城城市发展轴、太平河两岸滨江发展轴，这三条轴线构成未来虎门重要的产业走廊、空间走廊、景观走廊，是虎门城市经营的重点地带。

虎门地处珠三角的几何中心，同时也是黄金水道的交汇处，是东莞唯一集高速铁路、城际轨道、城市轨道、高速公路与粤港航线于一体的交通枢纽。其中滨海大道串联起东莞主城区、厚街、虎门、长安以及深圳沙井等片区，自北向南与环莞快速、潮莞高速(虎门港支线)、广深高速、莞佛高速和沿江高速对接，直达虎门高铁站。

轨道交通，目前已经通车的有地铁R2线和广深港高铁广深段，穗深城轨已开通，未来还有R2延长线，中虎龙城际，深茂铁路3条轨道交通经过虎门，这样算下来，虎门一共有6条轨道交通。